Dans cet article:
- Un point important avant de commencer
- Une règle essentielle : on part toujours de l'âge actuel
- Trois méthodes de calcul pour un usufruitier personne physique
- Et lorsque l'usufruitier est une société ?
- Tableau récapitulatif
- Cas particulier : plusieurs usufruitiers
- En résumé
La valorisation de l'usufruit est un élément central de nombreuses analyses patrimoniales : inventaire successoral, simulation successorale, structuration de donations avec réserve d'usufruit, etc. Cet article explique, de manière simple, la logique utilisée par Abbove pour calculer la valeur d'un usufruit, quelle que soit sa nature.
Un point important avant de commencer
La valeur de l'usufruit n'est pas nécessairement identique selon l'outil utilisé.
- Dans l'Inventaire successoral, la valorisation appliquée est civile.
- Dans le Simulateur successoral, la valorisation appliquée est fiscale. Voir Comment le Simulateur successoral calcule-t-il la valeur de l'usufruit ?
Ces deux approches reposent sur des barèmes différents (voir plus bas), ce qui explique pourquoi un même usufruit peut afficher deux montants différents selon l'endroit où vous le consultez dans la plateforme.
Ces règles de calcul s'appliquent à tous les actifs successoraux : biens immobiliers, actifs financiers, sociétés, liquidités et autres biens meubles. Les assurances ne font pas l'objet d'un démembrement dans Abbove.
Une règle essentielle : on part toujours de l'âge actuel
Quel que soit le mode de calcul retenu, Abbove valorise l'usufruit sur base de l'âge actuel de l'usufruitier, et non sur base de la date de constitution de l'usufruit (la « date de situation » du bien).
Exemple : un bien de 100.000 € a été enregistré avec une date de situation au 1er janvier 2020. Aujourd'hui, Monsieur a 65 ans. Le calcul se fera bien sur base de 65 ans, et non sur base de son âge en 2020 (61 ans).
Trois méthodes de calcul pour un usufruitier personne physique
Lorsque l'usufruitier est une personne physique, trois méthodes de valorisation sont disponibles dans Abbove.
1. Le barème officiel (méthode par défaut)
C'est la méthode utilisée par défaut. La valeur de l'usufruit correspond à un pourcentage de la pleine propriété, déterminé par des tables officielles en fonction de l'âge (et, en Belgique, du sexe) de l'usufruitier.
Formule : Valeur de l'usufruit = Valeur en pleine propriété × (% usufruit selon barème)
Le barème utilisé dépend du pays de référence du groupe client :
- Belgique : barème civil belge, basé sur l'âge et le sexe de l'usufruitier. Ce barème est mis à jour chaque année en juillet.
- France : barème fiscal français, basé uniquement sur l'âge.
- Autres pays : à défaut de barème spécifique, le barème civil belge est appliqué par défaut (cette logique est amenée à évoluer).
Exemple (Belgique) : un bien de 100.000 € en pleine propriété, usufruitier homme de 65 ans. Le taux de conversion selon le barème belge est de 39,25 %. → Valeur de l'usufruit = 100.000 × 39,25 % = 39.250 €
Exemple (France) : même bien, même âge. Le taux selon le barème fiscal français est de 40 %. → Valeur de l'usufruit = 100.000 × 40 % = 40.000 €
2. L'amortissement linéaire
Cette méthode s'applique lorsque l'usufruit a été constitué pour une durée déterminée et que sa valeur diminue progressivement, de manière linéaire, jusqu'à son extinction.
Formule : Valeur actuelle de l'usufruit = (Valeur initiale de l'usufruit / Durée totale) × Années restantes
Deux éléments sont à renseigner :
- la date de début de l'usufruit ;
- la valeur initiale, exprimée en pourcentage de la pleine propriété.
La durée totale et le nombre d'années restantes sont calculés automatiquement par Abbove sur base de l'espérance de vie de l'usufruitier (les tables belges sont utilisées pour tous les pays à ce stade).
Exemple : bien de 100.000 €, usufruitier homme de 65 ans (espérance de vie : 20,59 ans selon les tables belges), usufruit débutant le 1er janvier 2020, valeur initiale de 20 %. Au 21 octobre 2025, 5,81 années se sont écoulées.
- Durée totale = 20,59 + 5,81 = 26,4 ans
- Valeur actuelle = (20 % × 100.000 × 20,59) / 26,4 = 15.598,48 €
3. La valorisation économique
Cette méthode repose sur les revenus locatifs réels générés par le bien plutôt que sur un barème forfaitaire. Elle est particulièrement adaptée aux biens donnant lieu à un revenu locatif clairement identifiable.
Formule : Valeur de l'usufruit = Loyer net × [1 / (r – i)] × [1 – ((1 + i) / (1 + r)) ^ durée]
où r est le taux de rendement et i le taux d'inflation.
Trois paramètres sont à encoder manuellement : le loyer net, le rendement et l'inflation. Par défaut, le rendement est calculé automatiquement (loyer net / valeur en pleine propriété), mais il peut être modifié manuellement. La durée de l'usufruit correspond, ici aussi, à l'espérance de vie de l'usufruitier selon les tables belges.
Deux garde-fous à connaître :
- la valeur de l'usufruit ne peut jamais dépasser 100 % de la valeur en pleine propriété ;
- si le taux de rendement est égal au taux d'inflation, la formule renverrait une division par zéro : Abbove affiche alors une valeur de 0 pour éviter ce blocage.
Exemple : bien de 100.000 €, usufruitier homme de 65 ans (espérance de vie : 20,59 ans), loyer net annuel de 1.000 €, rendement de 1 %, inflation de 0 %. → Valeur de l'usufruit = 1.000 × (1 / 0,01) × [1 – (1/1,01)^20,59] = 18.525,27 €
Et lorsque l'usufruitier est une société ?
Lorsque l'usufruit est détenu par une personne morale, une seule méthode est disponible : l'amortissement linéaire, appliqué à une durée fixe (et non à une espérance de vie, puisqu'il ne s'agit pas d'une personne physique).
Formule : Valeur de l'usufruit = Valeur initiale × (Années restantes / Durée totale)
Trois informations sont nécessaires : la date de constitution de l'usufruit, sa valeur initiale (en % de la pleine propriété) et sa durée totale en années.
Exemple : usufruit constitué le 1er janvier 2020 pour une durée de 20 ans, valeur initiale de 20 %, bien de 100.000 €, date du jour : 21 octobre 2025.
- Années écoulées = 5,8 ans
- Années restantes = 20 – 5,8 = 14,2 ans
- Valeur de l'usufruit = (100.000 × 20 %) × (14,2 / 20) = 14.200 €
Tableau récapitulatif
| Critère | Personne physique | Personne morale (société) |
|---|---|---|
| Type d'usufruit | Viager ou temporaire | Temporaire uniquement |
| Méthode de valorisation | Choix entre 3 méthodes | Amortissement linéaire uniquement |
| Barèmes de référence | Tables civiles (Belgique) ou fiscales (France) | Tables fiscales |
| Durée | Basée sur l'espérance de vie, ou durée fixe | Durée fixe |
Cas particulier : plusieurs usufruitiers
Lorsqu'un usufruit est réparti entre plusieurs personnes (par exemple, le père et la mère), la logique de calcul diffère selon le pays de référence.
En Belgique : la règle du plus jeune usufruitier
Le calcul se fait toujours au prorata de la quote-part détenue par chaque usufruitier. Par exemple, si le bien est démembré avec 50 % d'usufruit pour le père et 50 % pour la mère, Abbove calcule séparément l'usufruit sur chaque moitié, puis additionne les deux montants.
L'âge retenu pour ce calcul dépend ensuite de la clause de traitement de l'usufruit prévue :
Clause d'extinction de l'usufruit : chaque usufruit est calculé sur base de l'âge de son propre titulaire. Exemple : père de 95 ans et mère de 91 ans, chacun titulaire de 50 % d'usufruit → l'usufruit du père est calculé sur base de 95 ans, celui de la mère sur base de 91 ans.
Clause de réversion, d'accroissement, ou usufruit successif : l'ensemble de l'usufruit est calculé sur base de l'âge du plus jeune des usufruitiers. Exemple : mêmes âges, avec une clause de réversion en faveur du survivant → l'usufruit du père et celui de la mère sont tous deux calculés sur base de l'âge de la mère (91 ans), la plus jeune.
Usufruit en communauté : quelle que soit la clause applicable, l'usufruit est calculé sur base de l'âge du plus jeune usufruitier.
En France : la règle de la somme des usufruits individuels
Le calcul se fait également au prorata de la quote-part détenue par chaque usufruitier. En revanche, quelle que soit la clause applicable (y compris en cas de réversion ou de communauté), chaque usufruit est calculé sur base de l'âge de son propre titulaire, puis les montants sont additionnés.
Exemple : père de 95 ans et mère de 91 ans, chacun titulaire de 50 % d'usufruit, avec une clause de réversion en faveur du survivant → l'usufruit du père reste calculé sur base de 95 ans, celui de la mère sur base de 91 ans. Le total correspond à la somme des deux.
Autres pays
Pour tous les autres pays, ce sont les règles belges qui s'appliquent (règle du plus jeune usufruitier, avec la même logique en cas d'extinction, de réversion ou de communauté).
En résumé
- La méthode de calcul par défaut repose sur les barèmes officiels (civils en Belgique, fiscaux en France).
- Deux autres méthodes existent pour les usufruits temporaires : l'amortissement linéaire et la valorisation économique basée sur les revenus locatifs.
- Les sociétés usufruitières ne peuvent utiliser que l'amortissement linéaire, sur une durée fixe.
- En présence de plusieurs usufruitiers, la Belgique privilégie l'âge du plus jeune (sauf clause d'extinction), tandis que la France additionne systématiquement les usufruits calculés individuellement.