Dans cet article:
- Scénario 1.a. Acquisition immobilière financée par un crédit
Présentation du scénario
Ce scénario vous permet de simuler l'achat d'un bien immobilier financé par un crédit bancaire. L'objectif est d'évaluer l'impact de cet achat et de son financement par emprunt sur les cash-flows et le patrimoine global de votre client.
Exemple : Jean et Sophie souhaitent acheter une maison en France d'une valeur de 500 000 € le 17/01/2028, financée par un crédit.
Étape 1 : Créer la date clé
Avant de commencer la simulation, définissez la date clé correspondant à l'événement :
- Dans l'onglet Plan de vie, cliquez sur "Cashflows" ou "Objectifs"
- Cliquez sur Dates clés.
- Ajoutez une nouvelle date clé correspondant à la date d'achat prévue (ex. : 17/01/2028) et donnez-lui un nom explicite (ex. : « Achat Maison France »).
Étape 2 : Créer la simulation
Pour lancer la simulation de Planification Financière, référez-vous à l'article: Créer une simulation financière.
Astuce: Dans le but de pouvoir comparer la situation actuelle et le résultat de la simulation du scénario, créer toujours d'abord une simulation de la situation actuelle. |
Étape 3: Ajouter le bien immobilier au patrimoine
L'achat d'un bien immobilier est un élément du patrimoine. Il se configure donc dans l'onglet Patrimoine de la simulation.
- Ouvrez la simulation concernée et rendez-vous dans l'onglet 2. Patrimoine.
- Cliquez sur le bouton + Ajouter au patrimoine.
- Sélectionnez la catégorie Bien immobilier.
- Complétez les informations du bien :
- Nom : Maison France (ou tout autre nom explicite)
- Valeur : 500 000 €
- Date : liez l'achat à la date clé créée précédemment (ex. : Achat Maison France)
- Enregistrez.
| Astuce : avant chaque simulation, posez-vous la question « S'agit-il d'un bien du patrimoine ? ». Si oui, travaillez dans l'onglet Patrimoine. Si non, travaillez dans l'onglet Cash-flows. |
Étape 3 : Vérifier l'impact sur les cash-flows cumulés
Après l'ajout du bien, consultez le graphique des cash-flows cumulés.
- Un déficit apparaît à la date d'achat, car l'acquisition génère une sortie de trésorerie non couverte par les revenus existants.
- Ce déficit confirme le besoin d'une source de financement.
Étape 4 : Ajouter le crédit comme source de financement
Pour couvrir le déficit, simulez la souscription d'un crédit :
- Restez dans l'onglet 2. Patrimoine.
- Cliquez sur + Ajouter au patrimoine.
- Sélectionnez la catégorie Dettes / créances.
- Complétez les conditions du crédit :
- Taux : 3 % annuel (ou selon les conditions de votre client)
- Durée : 120 mois (10 ans)
- Type de remboursement : Annuités constantes
- Montant : environ 235 000 €
- Enregistrez.
Pourquoi le montant du crédit est-il supérieur au déficit ?
Le montant réel nécessaire du crédit est légèrement supérieur au déficit initial (208 582 €) car les mensualités de remboursement du crédit créent elles-mêmes de nouveaux flux négatifs. Un nouveau déficit, plus petit, apparaît et doit également être couvert. Le montant exact dépend du taux, de la durée et du type de remboursement choisi.
Étape 5 : Vérifier le résultat
Après l'ajout du crédit, vérifiez dans le graphique des cash-flows cumulés que le déficit est résorbé. Le décaissement du crédit couvre l'achat, et les mensualités s'intègrent dans les flux de charges sur toute la durée du prêt.
Points clés à retenir
- Les simulations se construisent en modifiant les cash-flows et/ou les éléments du patrimoine.
- Commencez toujours par vous demander : « S'agit-il d'un bien du patrimoine ? » Si oui, travaillez dans l'onglet Patrimoine.
- Le graphique des cash-flows cumulés est votre principal indicateur pour identifier un besoin de financement.
- Le montant du crédit à souscrire est toujours légèrement supérieur au déficit affiché.