Dans cet article:
- Présentation du scénario
- Étape 1 : Créer la date clé
- Étape 2 : Ajouter le bien immobilier au patrimoine
- Étape 3 : Identifier le déficit
- Étape 4 : Ajouter un désinvestissement sur le portefeuille existant
- Étape 5 : Vérifier le résultat
- Points clés à retenir
Présentation du scénario
Ce scénario vous permet de simuler l'achat d'un bien immobilier financé par le désinvestissement partiel ou total d'un portefeuille existant. L'objectif est d'évaluer l'impact de cette stratégie de financement sur les cash-flows et le patrimoine global de votre client, en comparaison avec un financement par crédit.
Exemple : Jean et Sophie souhaitent acheter une maison en France d'une valeur de 500 000 € le 17/01/2028, financée par la vente partielle de leur portefeuille.
Étape 1 : Créer la date clé
- Dans l'onglet Plan de vie, cliquez sur Dates clés.
- Ajoutez une nouvelle date clé correspondant à la date d'achat prévue (ex. : 17/01/2028).
- Donnez-lui un nom explicite (ex. : « Achat Maison France »).
Étape 2 : Ajouter le bien immobilier au patrimoine
- Ouvrez la simulation concernée et rendez-vous dans l'onglet 2. Patrimoine.
- Cliquez sur + Ajouter au patrimoine.
- Sélectionnez la catégorie Bien immobilier.
- Complétez les informations du bien (nom, valeur de 500 000 €, date liée à la date clé).
- Enregistrez.
Étape 3 : Identifier le déficit
Consultez le graphique des cash-flows cumulés dans l'onglet 1. Cash-flows pour identifier le déficit généré par l'achat. Dans notre exemple, le déficit s'élève à 308 757 €.
Étape 4 : Ajouter un désinvestissement sur le portefeuille existant
Pour financer l'achat par un portefeuille existant :
- Rendez-vous dans l'onglet 2. Patrimoine.
- Retrouvez le portefeuille concerné dans la liste des biens (ex. : Portfolio BNP – Jean & Sophie).
- Cliquez sur le bouton Actions, puis sélectionnez Investir / Désinvestir.
- Choisissez Désinvestissement partiel (ou liquidation totale selon le cas).
- Complétez les champs du cash-flow :
- Nom du cash-flow : Désinvestissement Maison
- Type de cash-flow : Désinvestissement
- Au profit de : Jean & Sophie (les propriétaires du portefeuille)
- Valeur du cash-flow : 308 757 € (le montant du déficit)
- Périodicité : Exceptionnel
- Quand : Date clé > Achat Maison France
- Enregistrez.
Étape 5 : Vérifier le résultat
Après l'enregistrement, vérifiez dans le graphique des cash-flows cumulés que le déficit est résorbé. Le désinvestissement génère une entrée de trésorerie qui couvre exactement l'achat.
Notez que la valeur du portefeuille diminue en conséquence. Vous pouvez visualiser cette évolution dans le détail du bien sous Évolution du bien.
Comparer avec un financement par crédit
Pour déterminer la meilleure stratégie de financement, comparez les résultats de trois simulations :
- Situation actuelle (AS-IS) : sans achat immobilier.
- Scénario crédit : achat financé par un emprunt.
- Scénario désinvestissement : achat financé par la vente d'actifs.
Éléments à comparer
Les indicateurs clés se trouvent dans l'onglet 3. Résultats :
- Valeur totale du portefeuille à la date de fin de simulation : permet d'évaluer l'impact sur les actifs financiers.
- Valeur totale du patrimoine à la date de fin de simulation : permet d'évaluer l'impact global sur la richesse nette.
Exemple de comparaison
| Éléments à comparer | Situation actuelle | Financement par crédit | Financement par désinvestissement |
|---|---|---|---|
| Valeur totale du portefeuille | 2 885 538 € | 2 885 538 € | 2 329 134 € |
| Valeur totale du patrimoine | 32 321 000 € | 32 282 700 € (-38 300 €) | 31 973 100 € (-347 900 €) |
Dans cet exemple, le financement par crédit préserve mieux la valeur du patrimoine à long terme car le portefeuille continue de croître sans interruption.
Remarque : Cette comparaison n'inclut pas de pourcentage de plus-value sur la maison ni de revenus locatifs éventuels. L'analyse porte uniquement sur l'impact des différentes sources de financement sur le patrimoine total.
Points clés à retenir
- Posez-vous toujours la question : « S'agit-il d'un bien du patrimoine ? » Le désinvestissement se gère dans l'onglet Patrimoine via le bouton Actions.
- Le montant du désinvestissement correspond exactement au déficit identifié dans les cash-flows cumulés.
- Ces comparaisons peuvent être ajoutées à un rapport et partagées avec le client via l'onglet Résultats.